Sie möchten sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen? Dann können Sie lange sparen und den Traum im Alter verwirklichen. Oder Sie gehen es jetzt schon an und finanzieren Ihr Eigenheim mit einem Immobilienkredit bzw. einer Baufinanzierung. Hier erfahren Sie, was es mit einem Immobilienkredit auf sich hat und wie Sie die für Sie ideale Baufinanzierung finden können.
Warum einen Immobilienkredit aufnehmen?
Das ist eigentlich ganz einfach zu beantworten: Wenn Sie gut verdienen und ein Eigenheim bauen möchten, können Sie natürlich viele Jahre lang sparen. Allerdings wäre es ja schade, wenn Sie erst im hohen Alter ein eigenes Haus bewohnen und bald wieder verlassen müssen, weil Sie schlicht und ergreifend im Alter auch nach und nach körperlich abbauen.
Besser ist es doch, viele Jahre in dem Haus zu wohnen. Wenn Sie sich jetzt noch keine Immobilie leisten können, können Sie einen Immobilienkredit aufnehmen und das Haus in Raten abbezahlen, bis es endgültig Ihnen gehört.
Ein Immobilienkredit gehört zu den zweckgebundenen Krediten, weswegen er mit recht niedrigen Zinsen einhergeht. Sie leihen sich das Geld, um ein Haus zu bauen. Das Haus dient der Bank als Sicherheit. Sollte es Ihnen irgendwann nicht mehr möglich sein, die Raten zu bezahlen, kann die Bank das Haus als letzten Ausweg verkaufen und die Schulden mit dem Geld begleichen.
Was muss ich bei einem Immobilienkredit beachten?
In Ihrem eigenen Heim sind Sie unabhängig. Es gibt keinen Vermieter, der im Zweifel einfach mal die Miete erhöhen kann oder mit einer hohen Nebenkostenabrechnung um die Ecke kommt. Damit der Weg zum eigenen Haus nicht steinig und zu teuer wird, möchten wir Ihnen zeigen, was Sie bei einem Immobilienkredit beachten sollten, um möglichst günstig zu Ihrem Eigenheim zu kommen.
Eigenkapital
Eigenkapital ist unheimlich wichtig. Je mehr Kapital Sie selbst einbringen, desto weniger Geld müssen Sie sich logischerweise von der Bank leihen. Sie sollten so viel Eigenkapital einbringen wie möglich, nicht nur um die Gesamt-Zinslast mit einem kleineren Kredit zu senken, sondern auch, um den Zinssatz selbst zu reduzieren.
Wenn Sie eine Immobilie für 300.000 Euro erwerben möchten, ist es gut, wenn Sie vielleicht schon 100.000 Euro mitbringen. Das zeigt der Bank, dass Sie nicht nur viel gespart haben, sondern vor allem, dass Sie es sich auch leisten können. Das Risiko ist aus Sicht der Bank besonders klein, weswegen man Ihnen einen besonders niedrigen Zinssatz anbieten kann.
Bedenken Sie beim Eigenkapital bitte auch die Erwerbsnebenkosten. Das sind Kosten, die zum Beispiel für den Notar oder die Grunderwerbssteuer entstehen. Als grobe Richtlinie können Sie von etwa zehn Prozent des Kaufpreises ausgehen, in dem obigen Beispiel wären das dann 30.000 Euro.
Als Anzahlung werden allgemein zwischen zehn und zwanzig Prozent des Kaufpreises empfohlen, wobei hier mehr natürlich immer besser ist. Inklusive den 30.000 Euro für die Erwerbsnebenkosten sollten Sie demnach bereits 60.000 bis 90.000 Euro gespart haben, um einen möglichst günstigen Immobilienkredit zu bekommen.
Mit dem Eigenkapital sollten Sie es aber auch nicht übertreiben. Da weder wir noch Sie eine funktionierende Kristallkugel besitzen, können wir nicht wissen, was die Zukunft bringt. Es kann Verzögerungen beim Bau geben, sodass Sie länger Miete zahlen müssen als gedacht oder ein Unglück geschieht, welches Sie viel Geld kostet. Es wird empfohlen, mehrere tausend Euro als Rücklage zu behalten. Dadurch steigen zwar die Kreditkosten, allerdings haben Sie immer ein Polster, wenn etwas Unvorhersehbares geschieht. Es gilt schlichtweg, die richtige Balance zu finden.
Monatliche Belastung
Dieser Aspekt benötigt besonders weitsichtiges Denken. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, binden Sie sich langfristig an den Ort. Sollten sich andere berufliche Möglichkeiten bieten, kann es viel komplizierter werden, wenn ein Ortswechsel notwendig werden sollte. Der Umzug in eine andere Stadt ist bei einer Mietwohnung deutlich einfacher. Wenn ein beruflicher Wandel durchaus denkbar ist, kann es ratsam sein, mit dem Hausbau noch etwas zu warten.
Natürlich geht es auch um die Kosten, die Sie auch perspektivisch durchrechnen sollten. Vielleicht sind Sie und Ihr Partner berufstätig und haben beide ein stabiles Einkommen. Allerdings kann niemand vorhersagen, wie es in ein paar Jahren aussieht. Möglicherweise wird einer von Ihnen arbeitslos. Bis Sie oder Ihr Partner eine neue Stelle antreten, müssen Sie ohne das zweite Gehalt leben bzw. zunächst von Arbeitslosengeld 1. Die Tilgungsraten müssen Sie auch unter diesen Umständen aufbringen können.
Eventuell bekommen Sie auch Nachwuchs. Dieser ist, unromantisch betrachtet, ein größerer Kostenfaktor, zudem während der Elternzeit mit einem geringeren Einkommen zu rechnen ist.
Sicherlich gibt es immer Faktoren, die Sie nie ausschließen können. Erkranken Sie an einer schweren Krankheit oder werden durch eine Verletzung berufsunfähig, kann es mit der Hausfinanzierung kritisch werden. Es ist auch möglich, dass Sie beide arbeitslos werden. Mit einer finanziellen Rücklage sollte das aber kein besonders großes Problem sein, denn immerhin konnten Sie sich ein eigenes Haus leisten. Demnach haben Sie ein sehr gutes Einkommen, welches man nur mit einer entsprechenden Qualifikation beziehen kann. Die Wahrscheinlichkeit, gemeinsam dauerhaft arbeitslos zu werden ist demnach recht gering.
Die monatliche Belastung sollte in etwa bei 40 Prozent Ihres frei verfügbaren Einkommens liegen. Mit diesem Wert haben Sie noch ausreichend Spielraum, wenn mal etwas unvorhersehbares passiert und können auch etwas von Ihrem Geld anlegen.
Zinsen, Tilgung, Laufzeit
Diese drei Dinge gehören zusammen. Bei jedem Kredit ist es so, dass empfohlen wird, diesen so schnell wie möglich abzubezahlen. Das gilt für einen Immobilienkredit selbstverständlich auch. Auch hier verringern sich die Gesamtkosten, wenn Sie eine kürzere Laufzeit wählen. Die Raten steigen dadurch natürlich.
Generell sollten Sie sich nicht von niedrigen Raten verführen lassen. Selbstverständlich ist es schöner, kleine Raten zu zahlen als große. Wie bereits erwähnt, wird eine Belastung von etwa 40 Prozent Ihres frei verfügbaren Einkommens empfohlen.
Der Zinssatz sollte so gering wie möglich sein. Die Zinsen verändern sich mit der Zeit. Wenn Sie einen Immobilienkredit abschließen, vereinbaren Sie eine Zinsbindung. Das bezeichnet den Zeitraum, in dem Sie den vereinbarten Zinssatz bezahlen, bevor er an das dann aktuelle Zinsniveau angepasst werden darf.
Da das Zinsniveau zurzeit extrem niedrig ist, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Perspektivisch betrachtet können die Zinsen kaum noch sinken, sodass ein Anstieg umso wahrscheinlicher wird. Auch aus diesem Grund sollten Sie versuchen, den Kredit möglichst schnell zurückzuzahlen.
Förderungen nutzen
Es gibt zahlreiche Fördermöglichkeiten, die Sie nutzen können. Ihre Finanzierung können Sie darauf allerdings nicht stützen. Eine Option ist das Baukindergeld. Je nach Einkommen können Sie pro Kind bis zu zehn Jahre lang 1.200 Euro pro Jahr an Fördermitteln bekommen. Umgerechnet wären das 100 Euro pro Kind und Monat. Das könnten Sie in die Berechnung der Rückzahlung mit einfließen lassen. Das sollten Sie jedoch nicht tun, denn wenn Sie quasi auf das Baukindergeld angewiesen sind, um Ihr Haus zu finanzieren, sollten Sie vermutlich eher die nächste Gehaltserhöhung abwarten, bevor Sie ein Haus kaufen.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zahlreiche Förderungen an. Wenn Sie Ihr Haus zum Beispiel mit einer besseren Wärmeisolierung bauen oder es besonders energieeffizient sein soll, können Sie für entsprechende Baumaßnahmen Fördergelder beantragen.
Fördergelder reichen nicht aus, um die kompletten Baukosten der entsprechenden Maßnahmen zu bezahlen, aber das Geld sollten Sie in jedem Fall mitnehmen. Der Hausbau wird dadurch teurer, aber immer noch günstiger, als wenn Sie Ihr Haus später energetisch modernisieren würden.
Um die Förderungen sollten Sie sich in vielerlei Hinsicht bemühen. Ja, der Hausbau wird teurer. Perspektivisch betrachtet lohnt es sich aber. Auf der einen Seite sind Ihre laufenden Kosten geringer, da Sie Strom- und Heizkosten sparen. Nach ein paar Jahren hat sich der Aufpreis wahrscheinlich schon rentiert. Außerdem tragen Sie damit aktiv zum Klimaschutz bei.
Der andere wichtige Aspekt ist, dass sich ein energieeffizientes Haus deutlich teurer weiterverkaufen lässt, als ein „normales“ Haus.
Kreditangebote vergleichen
Bei den meisten Versicherungen und Krediten raten wir an dieser Stelle dazu, einen kostenlosen Vergleich im Internet durchzuführen. Das ist generell immer eine gute Idee, da Sie mit einem Vergleichsrechner schnell eine Übersicht über sehr viele Angebote erhalten. Im Fall eines Immobilienkredits ist das durchaus ratsam, aber nur, um sich eine Übersicht über mögliche Konditionen zu verschaffen.
Einen Immobilienkredit nehmen Sie nicht mal eben so auf, wie Sie eine private Haftpflichtversicherung abschließen. Dort binden Sie sich nicht so langfristig und die Jahresbeiträge sind deutlich unter dem Niveau einer Monatsrate eines Immobilienkredits. Die Versicherung können Sie meist nach einem Jahr wechseln, an den Immobilienkredit sind Sie eine sehr lange Zeit gebunden.
Ein Vergleichsrechner für Immobilienkredite ermöglicht es, mit den Banken in Kontakt zu treten. Wenn Sie ein Angebot anfordern ist das für Sie kostenlos und unverbindlich. Ist das Angebot für Sie interessant, können Sie einen Termin für ein Kreditgespräch vereinbaren. Erst danach kann der Abschluss des Kreditvertrags erfolgen.
Kreditgespräch führen
Ein Kreditgespräch ist im Rahmen eines Immobilienkredits quasi zwingend notwendig. Kein seriöser Anbieter dürfte Ihnen einen solchen Kredit ohne Vorgespräch und direkte Beratung geben. Zu dem Gespräch sollten Sie in keinem Fall unvorbereitet gehen.
Kreditberater haben es tagein tagaus mit Menschen wie Ihnen zu tun. Das ist überhaupt nicht negativ gemeint. Wir meinen Menschen mit ordentlich Kapital und dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden, die allerdings eher keine Finanzierungsexperten sind, denn dann würden Sie sich sicher selbst darum kümmern.
Wenn Sie sich auf das Gespräch vorbereiten, tun Sie sich und dem Berater einen Gefallen. Natürlich sind Kreditberater zur Neutralität verpflichtet, aber es kann durchaus schwarze Schafe geben, die Ihnen, wenn sie merken, dass Sie keine Ahnung davon haben, vielleicht etwas andrehen, was Sie gar nicht benötigen und nur Ihre Kosten erhöht.
Sie müssen natürlich nicht wochenlang Fachliteratur wälzen. Es genügt, wenn Sie mit den gängigen Grundbegriffen vertraut sind. Es ist keine Schande, Fragen zu stellen, wenn Sie etwas nicht wissen oder verstehen. Es soll keine Missverständnisse geben und Nachfragen zeugt auch von einem großen Interesse. Fragen Sie den Berater hingegen, was zum Beispiel ein Zinssatz oder eine Tilgungsrate überhaupt ist, werden Sie beide keine Freude an dem Gespräch haben.
Informieren Sie sich bitte auch, welche Unterlagen Sie benötigen, wenn Sie mit dem Berater sprechen. Dazu zählen beispielsweise Vermögensnachweise und so viele Informationen über das (erwünschte) Haus wie möglich.
Um einen möglichst günstigen Immobilienkredit zu bekommen, sollten Sie auch auf Details achten und ein paar kleine psychologische Tipps befolgen. Es geht dabei nicht darum, dem Berater etwas vorzumachen oder ihn gezielt zu manipulieren. Es geht um Dinge wie den richtigen Zeitpunkt für einen Termin. Nehmen Sie zum Beispiel nicht den frühestmöglichen Termin. Der Berater soll erstmal in Ruhe an seinem Arbeitsplatz ankommen, seinen Kaffee trinken und in den Tag starten. Macht die Bank um 8 Uhr morgens auf, ist ein Termin ab 9 oder 10 Uhr eine gute Idee.
Bedenken Sie auch die Mittagspause. Den Termin sollten Sie auch nicht zu spät machen. Drei bis vier Stunden nach Arbeitsbeginn essen die meisten Menschen zu Mittag. Sie kennen es bestimmt selbst, dass Sie gegen Mittag etwas an Konzentrations- und Leistungsfähigkeit einbüßen. Sprechen Sie daher möglichst nicht direkt vor der Mittagspause mit Ihrem Berater. Wenn ihm bereits der Magen knurrt ist der Zeitpunkt schlecht gewählt.
Das Suppenkoma kennen Sie vermutlich auch. Direkt nach dem Mittagessen fühlen sich die meisten Menschen etwas müde und träge. Kurz vor Feierabend ist ebenfalls kein guter Zeitpunkt, da auch ein Bankberater endlich wieder nach Hause möchte. Um es kurz zu machen und nicht nur zu sagen, wann Sie keinen Termin vereinbaren sollten: Eine bis zwei Stunden nach Öffnung der Filiale und zwei bis drei Stunden vor Filialschließung sind ideale Zeiträume für ein Kreditgespräch.
Sie sollten dem Berater auch vermitteln, dass Sie konkrete Vorstellungen haben und zeigen, dass Sie voll und ganz bei der Sache sind. Er soll den Kreditvertrag nicht für Sie ausarbeiten, Sie beide tun dies gemeinsam. Wenn Sie Ihrem Berater so ein Gefühl vermitteln, werden Sie höchstwahrscheinlich ein sehr fruchtbares Gespräch führen.
Notizen sollten Sie sich ebenfalls machen. Einerseits zeugt das von großem Interesse. Andererseits sind Berater für Immobilienkredite nicht verpflichtet, ein Gesprächsprotokoll anzufertigen und Ihnen auszuhändigen. Ihre Notizen sollten Sie vom Berater unterschreiben lassen. So kann der Berater prüfen, ob die Informationen korrekt sind und Sie haben einen Nachweis, mit dem Sie das Angebot mit dem anderer Banken vergleichen können.
Wenn Sie mehrere Kreditgespräche geführt haben, gehen Sie zu der Bank, die Ihnen das beste Angebot unterbreitet hat. Nun verhandeln Sie den endgültigen Vertrag. Sollte eine andere Bank in dem einen oder anderen Punkt ein besseres Angebot gemacht haben, können Sie versuchen, mit Ihrem Bankberater die gleichen Konditionen auszuhandeln. Der Verhandlungsmöglichkeiten enden schließlich erst, wenn der Vertrag unterschrieben ist.
Nun stehen die Immobilienfinanzierung und bald auch Ihr eigenes Haus. Jetzt wäre der richtige Zeitpunkt, sich mit dem Thema Wohngebäudeversicherung auseinander zu setzen.