Immo­bi­li­en­kre­dit

Sie möch­ten sich den Traum vom eige­nen Haus erfül­len? Dann kön­nen Sie lan­ge spa­ren und den Traum im Alter ver­wirk­li­chen. Oder Sie gehen es jetzt schon an und finan­zie­ren Ihr Eigen­heim mit einem Immo­bi­li­en­kre­dit bzw. einer Bau­fi­nan­zie­rung. Hier erfah­ren Sie, was es mit einem Immo­bi­li­en­kre­dit auf sich hat und wie Sie die für Sie idea­le Bau­fi­nan­zie­rung fin­den kön­nen.

War­um einen Immo­bi­li­en­kre­dit auf­neh­men?

Das ist eigent­lich ganz ein­fach zu beant­wor­ten: Wenn Sie gut ver­die­nen und ein Eigen­heim bau­en möch­ten, kön­nen Sie natür­lich vie­le Jah­re lang spa­ren. Aller­dings wäre es ja scha­de, wenn Sie erst im hohen Alter ein eige­nes Haus bewoh­nen und bald wie­der ver­las­sen müs­sen, weil Sie schlicht und ergrei­fend im Alter auch nach und nach kör­per­lich abbau­en.

Bes­ser ist es doch, vie­le Jah­re in dem Haus zu woh­nen. Wenn Sie sich jetzt noch kei­ne Immo­bi­lie leis­ten kön­nen, kön­nen Sie einen Immo­bi­li­en­kre­dit auf­neh­men und das Haus in Raten abbe­zah­len, bis es end­gül­tig Ihnen gehört.

Ein Immo­bi­li­en­kre­dit gehört zu den zweck­ge­bun­de­nen Kre­di­ten, wes­we­gen er mit recht nied­ri­gen Zin­sen ein­her­geht. Sie lei­hen sich das Geld, um ein Haus zu bau­en. Das Haus dient der Bank als Sicher­heit. Soll­te es Ihnen irgend­wann nicht mehr mög­lich sein, die Raten zu bezah­len, kann die Bank das Haus als letz­ten Aus­weg ver­kau­fen und die Schul­den mit dem Geld beglei­chen.

Was muss ich bei einem Immo­bi­li­en­kre­dit beach­ten?

In Ihrem eige­nen Heim sind Sie unab­hän­gig. Es gibt kei­nen Ver­mie­ter, der im Zwei­fel ein­fach mal die Mie­te erhö­hen kann oder mit einer hohen Neben­kos­ten­ab­rech­nung um die Ecke kommt. Damit der Weg zum eige­nen Haus nicht stei­nig und zu teu­er wird, möch­ten wir Ihnen zei­gen, was Sie bei einem Immo­bi­li­en­kre­dit beach­ten soll­ten, um mög­lichst güns­tig zu Ihrem Eigen­heim zu kom­men.

Eigen­ka­pi­tal

Eigen­ka­pi­tal ist unheim­lich wich­tig. Je mehr Kapi­tal Sie selbst ein­brin­gen, des­to weni­ger Geld müs­sen Sie sich logi­scher­wei­se von der Bank lei­hen. Sie soll­ten so viel Eigen­ka­pi­tal ein­brin­gen wie mög­lich, nicht nur um die Gesamt-Zins­last mit einem klei­ne­ren Kre­dit zu sen­ken, son­dern auch, um den Zins­satz selbst zu redu­zie­ren.

Wenn Sie eine Immo­bi­lie für 300.000 Euro erwer­ben möch­ten, ist es gut, wenn Sie viel­leicht schon 100.000 Euro mit­brin­gen. Das zeigt der Bank, dass Sie nicht nur viel gespart haben, son­dern vor allem, dass Sie es sich auch leis­ten kön­nen. Das Risi­ko ist aus Sicht der Bank beson­ders klein, wes­we­gen man Ihnen einen beson­ders nied­ri­gen Zins­satz anbie­ten kann.

Beden­ken Sie beim Eigen­ka­pi­tal bit­te auch die Erwerbs­ne­ben­kos­ten. Das sind Kos­ten, die zum Bei­spiel für den Notar oder die Grund­er­werbs­steu­er ent­ste­hen. Als gro­be Richt­li­nie kön­nen Sie von etwa zehn Pro­zent des Kauf­prei­ses aus­ge­hen, in dem obi­gen Bei­spiel wären das dann 30.000 Euro.

Als Anzah­lung wer­den all­ge­mein zwi­schen zehn und zwan­zig Pro­zent des Kauf­prei­ses emp­foh­len, wobei hier mehr natür­lich immer bes­ser ist. Inklu­si­ve den 30.000 Euro für die Erwerbs­ne­ben­kos­ten soll­ten Sie dem­nach bereits 60.000 bis 90.000 Euro gespart haben, um einen mög­lichst güns­ti­gen Immo­bi­li­en­kre­dit zu bekom­men.

Mit dem Eigen­ka­pi­tal soll­ten Sie es aber auch nicht über­trei­ben. Da weder wir noch Sie eine funk­tio­nie­ren­de Kris­tall­ku­gel besit­zen, kön­nen wir nicht wis­sen, was die Zukunft bringt. Es kann Ver­zö­ge­run­gen beim Bau geben, sodass Sie län­ger Mie­te zah­len müs­sen als gedacht oder ein Unglück geschieht, wel­ches Sie viel Geld kos­tet. Es wird emp­foh­len, meh­re­re tau­send Euro als Rück­la­ge zu behal­ten. Dadurch stei­gen zwar die Kre­dit­kos­ten, aller­dings haben Sie immer ein Pols­ter, wenn etwas Unvor­her­seh­ba­res geschieht. Es gilt schlicht­weg, die rich­ti­ge Balan­ce zu fin­den.

Monat­li­che Belas­tung

Die­ser Aspekt benö­tigt beson­ders weit­sich­ti­ges Den­ken. Wenn Sie eine Immo­bi­lie erwer­ben, bin­den Sie sich lang­fris­tig an den Ort. Soll­ten sich ande­re beruf­li­che Mög­lich­kei­ten bie­ten, kann es viel kom­pli­zier­ter wer­den, wenn ein Orts­wech­sel not­wen­dig wer­den soll­te. Der Umzug in eine ande­re Stadt ist bei einer Miet­woh­nung deut­lich ein­fa­cher. Wenn ein beruf­li­cher Wan­del durch­aus denk­bar ist, kann es rat­sam sein, mit dem Haus­bau noch etwas zu war­ten.

Natür­lich geht es auch um die Kos­ten, die Sie auch per­spek­ti­visch durch­rech­nen soll­ten. Viel­leicht sind Sie und Ihr Part­ner berufs­tä­tig und haben bei­de ein sta­bi­les Ein­kom­men. Aller­dings kann nie­mand vor­her­sa­gen, wie es in ein paar Jah­ren aus­sieht. Mög­li­cher­wei­se wird einer von Ihnen arbeits­los. Bis Sie oder Ihr Part­ner eine neue Stel­le antre­ten, müs­sen Sie ohne das zwei­te Gehalt leben bzw. zunächst von Arbeits­lo­sen­geld 1. Die Til­gungs­ra­ten müs­sen Sie auch unter die­sen Umstän­den auf­brin­gen kön­nen.

Even­tu­ell bekom­men Sie auch Nach­wuchs. Die­ser ist, unro­man­tisch betrach­tet, ein grö­ße­rer Kos­ten­fak­tor, zudem wäh­rend der Eltern­zeit mit einem gerin­ge­ren Ein­kom­men zu rech­nen ist.

Sicher­lich gibt es immer Fak­to­ren, die Sie nie aus­schlie­ßen kön­nen. Erkran­ken Sie an einer schwe­ren Krank­heit oder wer­den durch eine Ver­let­zung berufs­un­fä­hig, kann es mit der Haus­fi­nan­zie­rung kri­tisch wer­den. Es ist auch mög­lich, dass Sie bei­de arbeits­los wer­den. Mit einer finan­zi­el­len Rück­la­ge soll­te das aber kein beson­ders gro­ßes Pro­blem sein, denn immer­hin konn­ten Sie sich ein eige­nes Haus leis­ten. Dem­nach haben Sie ein sehr gutes Ein­kom­men, wel­ches man nur mit einer ent­spre­chen­den Qua­li­fi­ka­ti­on bezie­hen kann. Die Wahr­schein­lich­keit, gemein­sam dau­er­haft arbeits­los zu wer­den ist dem­nach recht gering.

Die monat­li­che Belas­tung soll­te in etwa bei 40 Pro­zent Ihres frei ver­füg­ba­ren Ein­kom­mens lie­gen. Mit die­sem Wert haben Sie noch aus­rei­chend Spiel­raum, wenn mal etwas unvor­her­seh­ba­res pas­siert und kön­nen auch etwas von Ihrem Geld anle­gen.

Zin­sen, Til­gung, Lauf­zeit

Die­se drei Din­ge gehö­ren zusam­men. Bei jedem Kre­dit ist es so, dass emp­foh­len wird, die­sen so schnell wie mög­lich abzu­be­zah­len. Das gilt für einen Immo­bi­li­en­kre­dit selbst­ver­ständ­lich auch. Auch hier ver­rin­gern sich die Gesamt­kos­ten, wenn Sie eine kür­ze­re Lauf­zeit wäh­len. Die Raten stei­gen dadurch natür­lich.

Gene­rell soll­ten Sie sich nicht von nied­ri­gen Raten ver­füh­ren las­sen. Selbst­ver­ständ­lich ist es schö­ner, klei­ne Raten zu zah­len als gro­ße. Wie bereits erwähnt, wird eine Belas­tung von etwa 40 Pro­zent Ihres frei ver­füg­ba­ren Ein­kom­mens emp­foh­len.

Der Zins­satz soll­te so gering wie mög­lich sein. Die Zin­sen ver­än­dern sich mit der Zeit. Wenn Sie einen Immo­bi­li­en­kre­dit abschlie­ßen, ver­ein­ba­ren Sie eine Zins­bin­dung. Das bezeich­net den Zeit­raum, in dem Sie den ver­ein­bar­ten Zins­satz bezah­len, bevor er an das dann aktu­el­le Zins­ni­veau ange­passt wer­den darf.

Da das Zins­ni­veau zur­zeit extrem nied­rig ist, soll­ten Sie eine mög­lichst lan­ge Zins­bin­dung ver­ein­ba­ren. Per­spek­ti­visch betrach­tet kön­nen die Zin­sen kaum noch sin­ken, sodass ein Anstieg umso wahr­schein­li­cher wird. Auch aus die­sem Grund soll­ten Sie ver­su­chen, den Kre­dit mög­lichst schnell zurück­zu­zah­len.

För­de­run­gen nut­zen

Es gibt zahl­rei­che För­der­mög­lich­kei­ten, die Sie nut­zen kön­nen. Ihre Finan­zie­rung kön­nen Sie dar­auf aller­dings nicht stüt­zen. Eine Opti­on ist das Bau­kin­der­geld. Je nach Ein­kom­men kön­nen Sie pro Kind bis zu zehn Jah­re lang 1.200 Euro pro Jahr an För­der­mit­teln bekom­men. Umge­rech­net wären das 100 Euro pro Kind und Monat. Das könn­ten Sie in die Berech­nung der Rück­zah­lung mit ein­flie­ßen las­sen. Das soll­ten Sie jedoch nicht tun, denn wenn Sie qua­si auf das Bau­kin­der­geld ange­wie­sen sind, um Ihr Haus zu finan­zie­ren, soll­ten Sie ver­mut­lich eher die nächs­te Gehalts­er­hö­hung abwar­ten, bevor Sie ein Haus kau­fen.

Die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) bie­tet zahl­rei­che För­de­run­gen an. Wenn Sie Ihr Haus zum Bei­spiel mit einer bes­se­ren Wär­me­iso­lie­rung bau­en oder es beson­ders ener­gie­ef­fi­zi­ent sein soll, kön­nen Sie für ent­spre­chen­de Bau­maß­nah­men För­der­gel­der bean­tra­gen.

För­der­gel­der rei­chen nicht aus, um die kom­plet­ten Bau­kos­ten der ent­spre­chen­den Maß­nah­men zu bezah­len, aber das Geld soll­ten Sie in jedem Fall mit­neh­men. Der Haus­bau wird dadurch teu­rer, aber immer noch güns­ti­ger, als wenn Sie Ihr Haus spä­ter ener­ge­tisch moder­ni­sie­ren wür­den.

Um die För­de­run­gen soll­ten Sie sich in vie­ler­lei Hin­sicht bemü­hen. Ja, der Haus­bau wird teu­rer. Per­spek­ti­visch betrach­tet lohnt es sich aber. Auf der einen Sei­te sind Ihre lau­fen­den Kos­ten gerin­ger, da Sie Strom- und Heiz­kos­ten spa­ren. Nach ein paar Jah­ren hat sich der Auf­preis wahr­schein­lich schon ren­tiert. Außer­dem tra­gen Sie damit aktiv zum Kli­ma­schutz bei.

Der ande­re wich­ti­ge Aspekt ist, dass sich ein ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Haus deut­lich teu­rer wei­ter­ver­kau­fen lässt, als ein „nor­ma­les“ Haus.

Kre­dit­an­ge­bo­te ver­glei­chen

Bei den meis­ten Ver­si­che­run­gen und Kre­di­ten raten wir an die­ser Stel­le dazu, einen kos­ten­lo­sen Ver­gleich im Inter­net durch­zu­füh­ren. Das ist gene­rell immer eine gute Idee, da Sie mit einem Ver­gleichs­rech­ner schnell eine Über­sicht über sehr vie­le Ange­bo­te erhal­ten. Im Fall eines Immo­bi­li­en­kre­dits ist das durch­aus rat­sam, aber nur, um sich eine Über­sicht über mög­li­che Kon­di­tio­nen zu ver­schaf­fen.

Einen Immo­bi­li­en­kre­dit neh­men Sie nicht mal eben so auf, wie Sie eine pri­va­te Haft­pflicht­ver­si­che­rung abschlie­ßen. Dort bin­den Sie sich nicht so lang­fris­tig und die Jah­res­bei­trä­ge sind deut­lich unter dem Niveau einer Monats­ra­te eines Immo­bi­li­en­kre­dits. Die Ver­si­che­rung kön­nen Sie meist nach einem Jahr wech­seln, an den Immo­bi­li­en­kre­dit sind Sie eine sehr lan­ge Zeit gebun­den.

Ein Ver­gleichs­rech­ner für Immo­bi­li­en­kre­di­te ermög­licht es, mit den Ban­ken in Kon­takt zu tre­ten. Wenn Sie ein Ange­bot anfor­dern ist das für Sie kos­ten­los und unver­bind­lich. Ist das Ange­bot für Sie inter­es­sant, kön­nen Sie einen Ter­min für ein Kre­dit­ge­spräch ver­ein­ba­ren. Erst danach kann der Abschluss des Kre­dit­ver­trags erfol­gen.

Kre­dit­ge­spräch füh­ren

Ein Kre­dit­ge­spräch ist im Rah­men eines Immo­bi­li­en­kre­dits qua­si zwin­gend not­wen­dig. Kein seriö­ser Anbie­ter dürf­te Ihnen einen sol­chen Kre­dit ohne Vor­ge­spräch und direk­te Bera­tung geben. Zu dem Gespräch soll­ten Sie in kei­nem Fall unvor­be­rei­tet gehen.

Kre­dit­be­ra­ter haben es tag­ein tag­aus mit Men­schen wie Ihnen zu tun. Das ist über­haupt nicht nega­tiv gemeint. Wir mei­nen Men­schen mit ordent­lich Kapi­tal und dem Wunsch nach den eige­nen vier Wän­den, die aller­dings eher kei­ne Finan­zie­rungs­ex­per­ten sind, denn dann wür­den Sie sich sicher selbst dar­um küm­mern.

Wenn Sie sich auf das Gespräch vor­be­rei­ten, tun Sie sich und dem Bera­ter einen Gefal­len. Natür­lich sind Kre­dit­be­ra­ter zur Neu­tra­li­tät ver­pflich­tet, aber es kann durch­aus schwar­ze Scha­fe geben, die Ihnen, wenn sie mer­ken, dass Sie kei­ne Ahnung davon haben, viel­leicht etwas andre­hen, was Sie gar nicht benö­ti­gen und nur Ihre Kos­ten erhöht.

Sie müs­sen natür­lich nicht wochen­lang Fach­li­te­ra­tur wäl­zen. Es genügt, wenn Sie mit den gän­gi­gen Grund­be­grif­fen ver­traut sind. Es ist kei­ne Schan­de, Fra­gen zu stel­len, wenn Sie etwas nicht wis­sen oder ver­ste­hen. Es soll kei­ne Miss­ver­ständ­nis­se geben und Nach­fra­gen zeugt auch von einem gro­ßen Inter­es­se. Fra­gen Sie den Bera­ter hin­ge­gen, was zum Bei­spiel ein Zins­satz oder eine Til­gungs­ra­te über­haupt ist, wer­den Sie bei­de kei­ne Freu­de an dem Gespräch haben.

Infor­mie­ren Sie sich bit­te auch, wel­che Unter­la­gen Sie benö­ti­gen, wenn Sie mit dem Bera­ter spre­chen. Dazu zäh­len bei­spiels­wei­se Ver­mö­gens­nach­wei­se und so vie­le Infor­ma­tio­nen über das (erwünsch­te) Haus wie mög­lich.

Um einen mög­lichst güns­ti­gen Immo­bi­li­en­kre­dit zu bekom­men, soll­ten Sie auch auf Details ach­ten und ein paar klei­ne psy­cho­lo­gi­sche Tipps befol­gen. Es geht dabei nicht dar­um, dem Bera­ter etwas vor­zu­ma­chen oder ihn gezielt zu mani­pu­lie­ren. Es geht um Din­ge wie den rich­ti­gen Zeit­punkt für einen Ter­min. Neh­men Sie zum Bei­spiel nicht den frü­hest­mög­li­chen Ter­min. Der Bera­ter soll erst­mal in Ruhe an sei­nem Arbeits­platz ankom­men, sei­nen Kaf­fee trin­ken und in den Tag star­ten. Macht die Bank um 8 Uhr mor­gens auf, ist ein Ter­min ab 9 oder 10 Uhr eine gute Idee.

Beden­ken Sie auch die Mit­tags­pau­se. Den Ter­min soll­ten Sie auch nicht zu spät machen. Drei bis vier Stun­den nach Arbeits­be­ginn essen die meis­ten Men­schen zu Mit­tag. Sie ken­nen es bestimmt selbst, dass Sie gegen Mit­tag etwas an Kon­zen­tra­ti­ons- und Leis­tungs­fä­hig­keit ein­bü­ßen. Spre­chen Sie daher mög­lichst nicht direkt vor der Mit­tags­pau­se mit Ihrem Bera­ter. Wenn ihm bereits der Magen knurrt ist der Zeit­punkt schlecht gewählt.

Das Sup­pen­ko­ma ken­nen Sie ver­mut­lich auch. Direkt nach dem Mit­tag­essen füh­len sich die meis­ten Men­schen etwas müde und trä­ge. Kurz vor Fei­er­abend ist eben­falls kein guter Zeit­punkt, da auch ein Bank­be­ra­ter end­lich wie­der nach Hau­se möch­te. Um es kurz zu machen und nicht nur zu sagen, wann Sie kei­nen Ter­min ver­ein­ba­ren soll­ten: Eine bis zwei Stun­den nach Öff­nung der Filia­le und zwei bis drei Stun­den vor Fili­al­schlie­ßung sind idea­le Zeit­räu­me für ein Kre­dit­ge­spräch.

Sie soll­ten dem Bera­ter auch ver­mit­teln, dass Sie kon­kre­te Vor­stel­lun­gen haben und zei­gen, dass Sie voll und ganz bei der Sache sind. Er soll den Kre­dit­ver­trag nicht für Sie aus­ar­bei­ten, Sie bei­de tun dies gemein­sam. Wenn Sie Ihrem Bera­ter so ein Gefühl ver­mit­teln, wer­den Sie höchst­wahr­schein­lich ein sehr frucht­ba­res Gespräch füh­ren.

Noti­zen soll­ten Sie sich eben­falls machen. Einer­seits zeugt das von gro­ßem Inter­es­se. Ande­rer­seits sind Bera­ter für Immo­bi­li­en­kre­di­te nicht ver­pflich­tet, ein Gesprächs­pro­to­koll anzu­fer­ti­gen und Ihnen aus­zu­hän­di­gen. Ihre Noti­zen soll­ten Sie vom Bera­ter unter­schrei­ben las­sen. So kann der Bera­ter prü­fen, ob die Infor­ma­tio­nen kor­rekt sind und Sie haben einen Nach­weis, mit dem Sie das Ange­bot mit dem ande­rer Ban­ken ver­glei­chen kön­nen.

Wenn Sie meh­re­re Kre­dit­ge­sprä­che geführt haben, gehen Sie zu der Bank, die Ihnen das bes­te Ange­bot unter­brei­tet hat. Nun ver­han­deln Sie den end­gül­ti­gen Ver­trag. Soll­te eine ande­re Bank in dem einen oder ande­ren Punkt ein bes­se­res Ange­bot gemacht haben, kön­nen Sie ver­su­chen, mit Ihrem Bank­be­ra­ter die glei­chen Kon­di­tio­nen aus­zu­han­deln. Der Ver­hand­lungs­mög­lich­kei­ten enden schließ­lich erst, wenn der Ver­trag unter­schrie­ben ist.

Nun ste­hen die Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung und bald auch Ihr eige­nes Haus. Jetzt wäre der rich­ti­ge Zeit­punkt, sich mit dem The­ma Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung aus­ein­an­der zu set­zen.