Miet­kau­ti­ons­kon­to

Miet­kau­ti­ons­kon­to: Sicher­heit für Mie­ter & Ver­mie­ter

Wer eine neue Woh­nung bezieht, muss zunächst eine Kau­ti­on ent­rich­ten. Die­se stellt sicher, dass even­tu­el­le Ansprü­che des Ver­mie­ters im Nach­hin­ein gel­tend gemacht wer­den kön­nen – etwa wenn beim Wie­der­aus­zug mit dem Mie­ter ver­ein­bar­te Repa­ra­tu­ren nicht vor­ge­nom­men wur­den. Soll­te es kei­ne offe­nen For­de­run­gen zum Ende des Miet­ver­tra­ges geben, erhält der Mie­ter sei­ne Kau­ti­on zurück. Die ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wah­rung des Gel­des liegt daher sowohl im Inter­es­se des Ver­mie­ters als auch des Mie­ters.

    • Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietkaution getrennt von privaten Vermögensanlagen aufzubewahren.
    • Ein Mietkautionskonto kann vom Vermieter oder vom Mieter selbst eingerichtet werden.
    • Die Zinsen, die auf die hinterlegte Summe anfallen, stehen dem Mieter zu.
    • Mietkautionskonten unterliegen dank Einlagensicherung und Insolvenzschutz bei ordnungsgemäßer Führung keinem Verlustrisiko.
    • Während der Mietdauer kann nicht auf die angelegte Summe auf dem Mietkautionskonto zugegriffen werden.

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Wel­chen Vor­ga­ben unter­lie­gen Miet­kau­ti­ons­kon­ten?

Drei Mona­ten Kalt­mie­te darf eine zu zah­len­de Kau­ti­on ent­spre­chen, es sei denn, vor­ab sind Umbau­maß­nah­men nötig, wel­che die Wohn­räu­me behin­der­ten­ge­recht gestal­ten. In die­sem Son­der­fall ist eine höhe­re zu hin­ter­le­gen­de Sum­me üblich. Auch für gewerb­lich genutz­te Immo­bi­li­en gilt kei­ne offi­zi­el­le Ober­gren­ze. Statt­des­sen sind indi­vi­du­el­le Ver­hand­lun­gen nötig und mög­lich.

Der Ver­mie­ter darf das ihm zur Ver­wah­rung anver­trau­te Geld, ent­spre­chend §551 BGB, aus­schließ­lich sepa­rat ver­wah­ren und nicht etwa auf sein pri­va­tes Giro­kon­to über­wei­sen. Somit wird nicht nur ein Durch­ein­an­der der pri­va­ten und geschäft­li­chen Trans­ak­tio­nen ver­mie­den, son­dern auch das Risi­ko mini­miert, dass das Geld für nicht ver­ein­bar­te Zwe­cke genutzt wird. Zur Ver­wah­rung der Kau­ti­ons­sum­me schreibt der Gesetz­ge­ber vor, dass eine Spar­an­la­ge nach übli­chem Zins­satz und mit drei­mo­na­ti­ger Kün­di­gungs­frist gewählt wer­den muss, inso­fern sich Mie­ter und Ver­mie­ter nicht auf eine ande­re Anla­ge eini­gen.

Wer eröff­net das Kon­to?

Anle­gen kön­nen das Kon­to sowohl Mie­ter als auch Ver­mie­ter. Über­nimmt die­se Auf­ga­be der Ver­mie­ter, rich­tet er zunächst ein Kon­to unter dem Namen sei­nes neu­en Mie­ters ein. Dort wird Sel­bi­ges ver­wahrt, bis der Miet­ver­trag aus­läuft. Möch­te der Mie­ter die Anla­ge über­neh­men, zahlt er sei­ne Kau­ti­ons­sum­me auf ein Spar­kon­to ein, das eben­falls unter sei­nem Namen läuft, und ver­pfän­det es an sei­nen neu­en Ver­mie­ter. Beach­tet wer­den soll­te dabei, dass gege­be­nen­falls ein­ma­li­ge Ein­rich­tungs­ge­büh­ren sowie regel­mä­ßig zu ent­rich­ten­de Kon­to­füh­rungs­ge­büh­ren anfal­len kön­nen. Die Aus­zah­lung erfolgt nach Miet­ver­trags­en­de, sobald der Ver­mie­ter in die­se ein­wil­ligt.

Mein Tipp: Prü­fe, ob für dich und dei­nen neu­en Ver­mie­ter eine Inves­ti­ti­on dei­ner Kau­ti­on in Fonds infra­ge kommt. Dazu rich­test du, vor­zugs­wei­se online, ein Miet­kau­ti­ons­de­pot ein, das idea­ler­wei­se deut­lich höhe­re Ren­di­ten ver­spricht. Wäh­le dazu vor allem breit gestreu­te und risi­ko­ar­me Fonds, wie zum Bei­spiel ETFs. Ange­bo­ten wer­den sol­che ver­pfänd­ba­ren Miet­kau­ti­ons­kon­ten etwa von der FFB, der DWS oder der Deka.

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Wem ste­hen erziel­te Zins­er­trä­ge zu?

Es ist gesetz­lich gere­gelt, dass Erträ­ge, die aus der Anla­ge der Kau­ti­ons­sum­me her­vor­ge­hen, dem Mie­ter zuste­hen. Schließ­lich kann die­ser nach Zah­lung des ver­ein­bar­ten Betrags nicht auf das Geld zugrei­fen, bis die ange­mie­te­te Woh­nung wie­der auf­ge­ge­ben wird, wodurch ihm ander­wei­tig erziel­ba­re Gewin­ne ent­ge­hen. Anzu­mer­ken ist an die­ser Stel­le jedoch, dass Zins­er­trä­ge mitt­ler­wei­le oft zu ver­nach­läs­si­gen sind, da der­zeit durch­schnitt­li­che Zin­sen von 0,2 bis etwa 0,7 Pro­zent ange­sichts der aktu­el­len Infla­ti­ons­ra­te kaum noch ins Gewicht fal­len.

Mein Tipp: Dein Ver­mie­ter muss dir den aktu­el­len Zins­stand regel­mä­ßig über­mit­teln. Auf Grund­la­ge die­ser Infor­ma­tio­nen kön­nen die Kau­ti­ons- und Zins­sum­men addiert und ein Steu­er­be­scheid erstellt wer­den. Damit lässt sich dein Gesamt­auf­wand steu­er­lich gel­tend machen.

Wie sicher ist ein Miet­kau­ti­ons­kon­to?

Geschützt sind die auf einem Miet­kau­ti­ons­kon­to hin­ter­leg­ten Beträ­ge auf zwei ver­schie­de­ne Arten. Zum einen trägt ihre Ver­wah­rung auf einem sepa­ra­ten Kon­to oder Depot dazu bei, dass sie im Fal­le einer Insol­venz des Ver­mie­ters nicht in des­sen Insol­venz­mas­se fal­len und letzt­lich an Gläu­bi­ger aus­ge­ge­ben wer­den. Nur wenn das ein­ge­zahl­te Geld auf einem pri­va­ten, nicht treu­hän­de­risch ver­wal­te­ten Kon­to depo­niert wur­de, besteht für den Insol­venz­ver­wal­ter kei­ne Pflicht, die Kau­ti­ons­sum­me als geschütz­tes Ver­mö­gen zu betrach­ten. Daher soll­ten Mie­ter frü­hest­mög­lich einen Nach­weis über die ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wah­rung ihrer Kau­ti­on anfor­dern oder eben gleich ein Miet­kau­ti­ons­kon­to ein­rich­ten.

Dar­über hin­aus ist die auf einem Kau­ti­ons­kon­to hin­ter­leg­te Sum­me durch die Ein­la­gen­si­che­rung geschützt. Die­se sorgt dafür, dass Geld, das bei einer Bank hin­ter­legt wird, auch im Zuge eines Zah­lungs­aus­falls der­sel­ben nicht ver­lo­ren geht. Gedeckt wer­den die gefähr­de­ten Sum­men durch die Bank bezie­hungs­wei­se durch die Ban­ken­grup­pe selbst sowie durch den Staat in Form des Ein­la­gen­si­che­rungs­fonds.

Mein Tipp: Auch aus­län­di­sche, euro­päi­sche Kon­ten sind übli­cher­wei­se durch die Ein­la­gen­si­che­rung geschützt. Zudem wer­den in eini­gen Län­dern noch deut­lich ansehn­li­che­re Zin­sen als in Deutsch­land gebo­ten. Möch­test du dei­ne Kau­ti­on cle­ver anle­gen, kannst du zu die­sem Zweck also bei­spiels­wei­se ein Tages­geld­kon­to in Nor­we­gen oder Schwe­den eröff­nen und so von attrak­ti­ve­ren Zins­er­trä­gen pro­fi­tie­ren. Es muss aber immer dar­auf geach­tet wer­den, dass es eben an der Ver­mie­ter ver­pfänd­bar ist.

Was ist bei Auf­lö­sung des Kon­tos zu beach­ten?

Wur­de die Kau­ti­ons­sum­me ein­mal hin­ter­legt, besteht für den Mie­ter nicht län­ger die Mög­lich­keit, sein Geld ander­wei­tig zu nut­zen oder zurück­zu­ver­lan­gen. Erst mit Aus­lau­fen des Miet­ver­tra­ges ist eine schnellst­mög­li­che Rück­zah­lung durch den Ver­mie­ter in die Wege zu lei­ten. Dazu erfolgt im ers­ten Schritt die Abnah­me der Woh­nung. Wer­den kei­ne aus­ste­hen­den Miet- und Neben­kos­ten­zah­lun­gen, nicht erle­dig­ten, aber vor­ab fest­ge­leg­te Repa­ra­tu­ren oder ander­wei­ti­gen Schä­den an der Woh­nung fest­ge­stellt, löst der Ver­mie­ter das Miet­kau­ti­ons­kon­to auf. Die Zin­sen wer­den abge­rech­net und das Spar­kon­to mit­hil­fe einer Auf­lö­sungs­er­klä­rung wie­der auf den Mie­ter über­tra­gen. Der ein­ge­zahl­te Betrag wird dann inklu­si­ve Zin­sen auf das pri­va­te Kon­to des Mie­ters trans­fe­riert.

In eini­gen Fäl­len kann es zu Ver­zö­ge­run­gen der Rück­zah­lung kom­men. Nor­ma­ler­wei­se soll­te der gesam­te Pro­zess aber nicht mehr als drei bis vier Mona­te in Anspruch neh­men. Gibt es jedoch Unei­nig­kei­ten zwi­schen den Par­tei­en, kann es in eini­gen weni­gen Fäl­len auch bis zu einem Jahr dau­ern, bis das Miet­kau­ti­ons­kon­to über­schrie­ben bezie­hungs­wei­se das ein­ge­zahl­te Geld zurück­über­wie­sen wird. Der Gesetz­ge­ber spricht dem Ver­mie­ter eine ange­mes­se­ne Über­le­gungs­frist zu, in der Män­gel und Aus­stän­de ange­bracht wer­den müs­sen. Soll­te sich die­se län­ger als ein Jahr hin­zie­hen, in der durch den Mie­ter mehr­mals um eine Auf­lö­sung des Kon­tos gebe­ten wur­de, soll­te ggf. juris­ti­scher Bei­stand hin­zu­ge­zo­gen wer­den.

Mein Tipp: Um mög­li­che Strei­tig­kei­ten im Nach­hin­ein zu ver­mei­den, die zu einer Ver­zö­ge­rung der Aus­zah­lun­gen von dem von dir oder für dich ange­leg­ten Miet­kau­ti­ons­kon­to füh­ren könn­ten, emp­feh­le ich die Anfer­ti­gung eines Über­ga­be­pro­to­kolls. In die­sem wird bereits beim Ein­zug doku­men­tiert, wel­che Män­gel an der Woh­nung bestehen. So reicht bei der End­ab­nah­me ein Blick auf das Pro­to­koll und natür­lich den Miet­ver­trag aus, um fest­zu­stel­len, wel­che For­de­run­gen berech­tigt sind – und wel­che nicht.