Mietkautionskonto: Sicherheit für Mieter & Vermieter
Wer eine neue Wohnung bezieht, muss zunächst eine Kaution entrichten. Diese stellt sicher, dass eventuelle Ansprüche des Vermieters im Nachhinein geltend gemacht werden können – etwa wenn beim Wiederauszug mit dem Mieter vereinbarte Reparaturen nicht vorgenommen wurden. Sollte es keine offenen Forderungen zum Ende des Mietvertrages geben, erhält der Mieter seine Kaution zurück. Die ordnungsgemäße Verwahrung des Geldes liegt daher sowohl im Interesse des Vermieters als auch des Mieters.
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- Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietkaution getrennt von privaten Vermögensanlagen aufzubewahren.
- Ein Mietkautionskonto kann vom Vermieter oder vom Mieter selbst eingerichtet werden.
- Die Zinsen, die auf die hinterlegte Summe anfallen, stehen dem Mieter zu.
- Mietkautionskonten unterliegen dank Einlagensicherung und Insolvenzschutz bei ordnungsgemäßer Führung keinem Verlustrisiko.
- Während der Mietdauer kann nicht auf die angelegte Summe auf dem Mietkautionskonto zugegriffen werden.
Welchen Vorgaben unterliegen Mietkautionskonten?
Drei Monaten Kaltmiete darf eine zu zahlende Kaution entsprechen, es sei denn, vorab sind Umbaumaßnahmen nötig, welche die Wohnräume behindertengerecht gestalten. In diesem Sonderfall ist eine höhere zu hinterlegende Summe üblich. Auch für gewerblich genutzte Immobilien gilt keine offizielle Obergrenze. Stattdessen sind individuelle Verhandlungen nötig und möglich.
Der Vermieter darf das ihm zur Verwahrung anvertraute Geld, entsprechend §551 BGB, ausschließlich separat verwahren und nicht etwa auf sein privates Girokonto überweisen. Somit wird nicht nur ein Durcheinander der privaten und geschäftlichen Transaktionen vermieden, sondern auch das Risiko minimiert, dass das Geld für nicht vereinbarte Zwecke genutzt wird. Zur Verwahrung der Kautionssumme schreibt der Gesetzgeber vor, dass eine Sparanlage nach üblichem Zinssatz und mit dreimonatiger Kündigungsfrist gewählt werden muss, insofern sich Mieter und Vermieter nicht auf eine andere Anlage einigen.
Wer eröffnet das Konto?
Anlegen können das Konto sowohl Mieter als auch Vermieter. Übernimmt diese Aufgabe der Vermieter, richtet er zunächst ein Konto unter dem Namen seines neuen Mieters ein. Dort wird Selbiges verwahrt, bis der Mietvertrag ausläuft. Möchte der Mieter die Anlage übernehmen, zahlt er seine Kautionssumme auf ein Sparkonto ein, das ebenfalls unter seinem Namen läuft, und verpfändet es an seinen neuen Vermieter. Beachtet werden sollte dabei, dass gegebenenfalls einmalige Einrichtungsgebühren sowie regelmäßig zu entrichtende Kontoführungsgebühren anfallen können. Die Auszahlung erfolgt nach Mietvertragsende, sobald der Vermieter in diese einwilligt.
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Wem stehen erzielte Zinserträge zu?
Es ist gesetzlich geregelt, dass Erträge, die aus der Anlage der Kautionssumme hervorgehen, dem Mieter zustehen. Schließlich kann dieser nach Zahlung des vereinbarten Betrags nicht auf das Geld zugreifen, bis die angemietete Wohnung wieder aufgegeben wird, wodurch ihm anderweitig erzielbare Gewinne entgehen. Anzumerken ist an dieser Stelle jedoch, dass Zinserträge mittlerweile oft zu vernachlässigen sind, da derzeit durchschnittliche Zinsen von 0,2 bis etwa 0,7 Prozent angesichts der aktuellen Inflationsrate kaum noch ins Gewicht fallen.
Wie sicher ist ein Mietkautionskonto?
Geschützt sind die auf einem Mietkautionskonto hinterlegten Beträge auf zwei verschiedene Arten. Zum einen trägt ihre Verwahrung auf einem separaten Konto oder Depot dazu bei, dass sie im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht in dessen Insolvenzmasse fallen und letztlich an Gläubiger ausgegeben werden. Nur wenn das eingezahlte Geld auf einem privaten, nicht treuhänderisch verwalteten Konto deponiert wurde, besteht für den Insolvenzverwalter keine Pflicht, die Kautionssumme als geschütztes Vermögen zu betrachten. Daher sollten Mieter frühestmöglich einen Nachweis über die ordnungsgemäße Verwahrung ihrer Kaution anfordern oder eben gleich ein Mietkautionskonto einrichten.
Darüber hinaus ist die auf einem Kautionskonto hinterlegte Summe durch die Einlagensicherung geschützt. Diese sorgt dafür, dass Geld, das bei einer Bank hinterlegt wird, auch im Zuge eines Zahlungsausfalls derselben nicht verloren geht. Gedeckt werden die gefährdeten Summen durch die Bank beziehungsweise durch die Bankengruppe selbst sowie durch den Staat in Form des Einlagensicherungsfonds.
Was ist bei Auflösung des Kontos zu beachten?
Wurde die Kautionssumme einmal hinterlegt, besteht für den Mieter nicht länger die Möglichkeit, sein Geld anderweitig zu nutzen oder zurückzuverlangen. Erst mit Auslaufen des Mietvertrages ist eine schnellstmögliche Rückzahlung durch den Vermieter in die Wege zu leiten. Dazu erfolgt im ersten Schritt die Abnahme der Wohnung. Werden keine ausstehenden Miet- und Nebenkostenzahlungen, nicht erledigten, aber vorab festgelegte Reparaturen oder anderweitigen Schäden an der Wohnung festgestellt, löst der Vermieter das Mietkautionskonto auf. Die Zinsen werden abgerechnet und das Sparkonto mithilfe einer Auflösungserklärung wieder auf den Mieter übertragen. Der eingezahlte Betrag wird dann inklusive Zinsen auf das private Konto des Mieters transferiert.
In einigen Fällen kann es zu Verzögerungen der Rückzahlung kommen. Normalerweise sollte der gesamte Prozess aber nicht mehr als drei bis vier Monate in Anspruch nehmen. Gibt es jedoch Uneinigkeiten zwischen den Parteien, kann es in einigen wenigen Fällen auch bis zu einem Jahr dauern, bis das Mietkautionskonto überschrieben beziehungsweise das eingezahlte Geld zurücküberwiesen wird. Der Gesetzgeber spricht dem Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist zu, in der Mängel und Ausstände angebracht werden müssen. Sollte sich diese länger als ein Jahr hinziehen, in der durch den Mieter mehrmals um eine Auflösung des Kontos gebeten wurde, sollte ggf. juristischer Beistand hinzugezogen werden.